二手房不同于一手房，購買時(shí)應(yīng)該注意五大要素。

不僅要看總價(jià)還要看單價(jià)。按照二手房交易的慣例，賣房標(biāo)價(jià)往往標(biāo)的是房屋的總價(jià)，而不像一手房銷售標(biāo)明房屋的單價(jià)。因此，某些二手房看上去會(huì)讓購房人覺得總價(jià)很低，比較劃算。如果仔細(xì)分析二手房的使用時(shí)間、居室面積等因素，它的單價(jià)并不比相應(yīng)地區(qū)的一手房單價(jià)低。在購買二手房時(shí)，購房者要注意計(jì)算單價(jià)，并和周邊的新房價(jià)格做個(gè)比較，做到對(duì)市場全面了解。

不僅要看房齡還要看質(zhì)量。一些購房者在購買二手房的時(shí)候，往往對(duì)于房齡比較關(guān)心，忽略了房屋的具體質(zhì)量。在有些購房者看來，越新的房子就一定越好，越老的房子就越差。其實(shí)不然。每一套房子由于建筑材料、施工工藝、施工質(zhì)量不同，質(zhì)量存在差異。現(xiàn)實(shí)生活中，有些房子雖然年頭不長，但由于種種原因，質(zhì)量不盡如人意；有些房子雖然建設(shè)較早，但歷久彌堅(jiān)。在選擇二手房的時(shí)候，購房者更須仔細(xì)考察房屋的質(zhì)量，而不單是房齡。

不僅要看房子還要看物管。要想在購房后的居住中獲得滿意的生活質(zhì)量，良好的物業(yè)管理是必不可少的。某些社區(qū)的業(yè)主與物業(yè)公司之間矛盾重重，糾紛時(shí)常發(fā)生。這會(huì)對(duì)購房者入住后的生活產(chǎn)生不良影響。有些小區(qū)的物業(yè)費(fèi)用比較高，購房者的生活成本就會(huì)相應(yīng)提高。在購買二手房時(shí)，要注意物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，以及自己對(duì)物業(yè)費(fèi)的承擔(dān)情況。

不僅要看小區(qū)還要看周邊。許多二手房購買者往往比較在意小區(qū)的綠化、保安、清潔、生活配套等細(xì)節(jié)，但對(duì)周邊的環(huán)境則不太重視。根據(jù)漢宇地產(chǎn)市場研究中心的記錄顯示，某些二手房，由于社區(qū)規(guī)模不大，生活、商業(yè)配套無法做到齊備，綠地面積也有限；但是周邊的街區(qū)公園面積可能很大，還有許多生活、商業(yè)配套設(shè)施供周圍的住宅小區(qū)共享。這在很大程度上彌補(bǔ)了該小區(qū)的不足，房屋成交價(jià)格往往高于同類產(chǎn)品。而有些二手房所處的小區(qū)各方面條件都不錯(cuò)，但周圍正在進(jìn)行大規(guī)模的拆遷改造，建設(shè)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目，施工帶來的干擾和不便要持續(xù)一兩年時(shí)間。購買這樣的二手房，就要做好一定時(shí)期內(nèi)生活不便的準(zhǔn)備。

不僅要看眼前還要看將來。大多數(shù)二手房購買者在購房時(shí)會(huì)將短期的各種問題考慮得很周全，但對(duì)較長時(shí)間以后的許多事情就考慮得不是很全面了。某些小區(qū)目前的交通出行條件不理想，但一兩年后軌道交通設(shè)施就會(huì)貫通。面對(duì)這樣的二手房，如果價(jià)格合理，短期內(nèi)的不便又能承受，建議購房者不妨購買下來。如果購買者家中有老人，今后，家庭附近有否醫(yī)院可就診很重要。這種情況下，購房者需對(duì)周邊的醫(yī)療條件和醫(yī)院的位置應(yīng)注意考慮。還有一些購房者購買二手房是為了階段性居住，將來還要出售或出租，這就需要對(duì)所購二手房未來出售或出租的市場行情有預(yù)先的判斷，眼光要放長遠(yuǎn)一些才行。18326287232

細(xì)節(jié)一：了解該套“二手房”是否屬于允許出售的房屋。因?yàn)楣凶》?ldquo;房改”售房時(shí)，有些單位還保留有優(yōu)先收購權(quán)。所以，一定要征詢?cè)a(chǎn)權(quán)單位同意所購房屋轉(zhuǎn)讓的書面意見，并簽章。

細(xì)節(jié)二：了解房屋所有權(quán)是否真實(shí)、完整、可靠。房屋所有權(quán)人是否與他人擁有“共有權(quán)”關(guān)系，房屋有無其他債權(quán)、債務(wù)糾紛。但最要緊的是，一定要由賣方出示、提供合法的“房屋所有權(quán)證”。

細(xì)節(jié)三：了解所購“二手房”的準(zhǔn)確建筑面積。合同中約定出售房屋的面積應(yīng)以現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)證上注明的為準(zhǔn)，其他面積不計(jì)在內(nèi)。此外，還要考察地段、環(huán)境、價(jià)位和房屋結(jié)構(gòu)、格局、采光條件以及物業(yè)管理等相關(guān)問題。

細(xì)節(jié)四：了解購買“二手房”的程序。購買“二手房”買賣雙方必須要簽訂《房屋買賣合同》，并到房屋所在區(qū)、縣國土房管局市場交易管理部門，辦理已購住房出售登記、過戶和繳納國家規(guī)定的稅費(fèi)手續(xù)。

細(xì)節(jié)五：了解屋內(nèi)設(shè)施的交驗(yàn)細(xì)節(jié)。有些業(yè)主在簽訂合同時(shí)常常口頭向客戶保證，屋內(nèi)裝修的鋁合金門窗、地板、空調(diào)以及柜子、熱水器可以全部贈(zèng)送。結(jié)果到實(shí)際交房時(shí)客戶卻發(fā)現(xiàn)門窗被卸、地板被撬、屋內(nèi)狼藉不堪，而業(yè)主承諾的空調(diào)、熱水器更是不見蹤影。

細(xì)節(jié)六：付款方式。在購房合同簽訂過程中，必須注意付款方式的一個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)。比如，買賣雙方可以約定，在付款方式的選擇上標(biāo)明，在簽訂《房屋買賣合同》時(shí)，客戶即支付相當(dāng)于房價(jià)款百分之多少的定金給業(yè)主或中介公司等。

細(xì)節(jié)七：交房時(shí)間。在合同簽訂的時(shí)候還應(yīng)該明確注明房屋交驗(yàn)時(shí)間是在過戶后第幾個(gè)工作日或雙方約定的其他時(shí)間；房屋交驗(yàn)前產(chǎn)生的費(fèi)用及房屋交驗(yàn)時(shí)產(chǎn)生的費(fèi)用由誰承擔(dān)；另外，雙方的其他約定也需在合同中注明。

細(xì)節(jié)八：違約責(zé)任。買賣雙方在合同約定時(shí)最好清楚標(biāo)明各方的責(zé)任義務(wù)，這樣可大大有利于避免糾紛的發(fā)生。如悔約責(zé)任、違約金款項(xiàng)、逾期付款責(zé)任、滯納金款項(xiàng)及其他違約情況等。

房子，最重要的是所購房屋質(zhì)量要有保證，否則價(jià)格再便宜、朝向再理想，都會(huì)給自己生活帶來無窮的后患和煩惱，房屋內(nèi)在質(zhì)量如何檢查，這里綜合有關(guān)專家經(jīng)驗(yàn)，附上若干條驗(yàn)查房屋質(zhì)量的簡易方法，均是新樓容易發(fā)生的問題。你不妨記住并逐條檢查看一看。

1．門的開啟關(guān)閉是否順暢？

2．門插是否插入得太少，門間隙是否太大？（特別是門鎖的一邊）

3．門四邊是否緊貼門框，門開關(guān)時(shí)有無特別聲音？

4．大門、房門的插銷、門銷是否太長太緊？

5．窗邊與混凝土接口有無縫隙？窗框?qū)僖鬃矒籼帲驂涌p處一定要密實(shí)，不能有縫隙。

6．開關(guān)窗戶是否太緊？開啟關(guān)閉是否順暢？

7．窗戶玻璃是否完好？

8．窗臺(tái)下面有無水漬？如有則可能是窗戶漏水。

9．廁、浴具有無裂痕？包括浴缸、抽水馬桶、洗臉池等是否有滲漏現(xiàn)象。裂痕有時(shí)細(xì)如毛發(fā)，要仔細(xì)觀察。

10．坐廁下水是否順暢，沖水聲響是否正常，沖廁水箱有無漏水聲？

11．浴缸、面盆與墻或柜的接口處防水是否妥當(dāng)？

12．廚房瓷磚、馬賽克有無疏松脫落及凹凸不平？廚房、衛(wèi)生間墻面瓷磚砌筑是否合格，磚塊不能有裂痕，不能空鼓，必須砌實(shí)。

13．磚縫有無滲水現(xiàn)象？

14．廚具、瓷磚及下水管上有無粘上水泥尚未清洗？

15．水池龍頭是否妥當(dāng)，下水是否順暢？

16．衛(wèi)生、廚房內(nèi)有無地漏，坡度是否對(duì)頭，絕不能往門口處傾斜，不然水要流進(jìn)居室內(nèi)。

17．出水是否通暢，會(huì)不會(huì)出水口內(nèi)留有較多的建筑垃圾？

18．您住的房間底下的鄰居家是否漏水？否則您家的日子也一定不好過。

19．櫥柜柜身有無變形，壁柜門是否牢固周正，門能否順利開合？

20．試一下全部開關(guān)、插座及總電閘有無問題？各種電路、閉路電視、電話插座的位置等，也應(yīng)仔細(xì)了解。30％的火災(zāi)是由電氣事故引起的，這與電氣線路的設(shè)置有相當(dāng)?shù)年P(guān)系。

21．供水管的材質(zhì)怎樣？目前大部分供水管采用銅管。銅管可安全使用50年。另一個(gè)無可比擬的優(yōu)點(diǎn)是凈化管內(nèi)水質(zhì)，銅可以抑制細(xì)菌生長，增長水中的銅含量，有益健康。

22．試煤氣熱水器開關(guān)是否妥當(dāng)？

 23．居室、客廳有無各種管線外露？是否有暖氣回水或其他管線穿過，因?yàn)橛休^多管線穿越居室，會(huì)造成裝修困難，也會(huì)造成視覺上的障礙，影響整體感。

承諾不代表誠信，誠信不代表安全，交易安全需要合理的交易規(guī)范和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆梢罁?jù)。沒有安全基礎(chǔ)只相信承諾和誠信會(huì)使交易面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。要想真正做到交易的安全，首先應(yīng)該評(píng)估其交易的行為是否正確，操作方式是否安全，并要求提供安全的相應(yīng)證據(jù)。

標(biāo)的物的權(quán)屬法律關(guān)系是確定交易合法性的重要環(huán)節(jié)。權(quán)屬法律關(guān)系必須清晰，交易雙方應(yīng)提供證據(jù)來證明所簽訂的交易合同具有法律效力。簽訂合同者應(yīng)具備相應(yīng)的權(quán)利。如是否是產(chǎn)權(quán)所有者，是否還有共有人，共有人是否同意并委托代其行使權(quán)利。不是產(chǎn)權(quán)所有者是否具有產(chǎn)權(quán)人及共有人經(jīng)過公證部門公證的委托公證書，在委托事項(xiàng)中權(quán)限內(nèi)容是什么？例如，委托簽訂合同、確定交易價(jià)格、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)、房屋交割等。

專家提醒交易雙方，在簽訂房屋交易合同時(shí)，如果由于委托事項(xiàng)不明確，價(jià)格不透明，就會(huì)給交易雙方造成不必要的糾紛和損失。所以交易雙方在簽訂交易合同時(shí)應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人或合法委托代理人來確定交易中的重要環(huán)節(jié)，并簽訂合同。以保證合同的合法性、真實(shí)性、有效性，使交易價(jià)格更合理、透明和安全。由于房屋的產(chǎn)權(quán)是以登記制為法定產(chǎn)權(quán)歸屬的，一旦該房屋發(fā)生糾紛或重大事件，如果產(chǎn)權(quán)人不能提供相應(yīng)的證據(jù)來證明沒有過錯(cuò)，那么該產(chǎn)權(quán)人將承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

例如：有人以收購名義買斷房屋，待得到該房屋的法律文件原件和房屋后不辦手續(xù)，而是冒充產(chǎn)權(quán)人或利用產(chǎn)權(quán)人的委托證明采取一房多賣、一房多租等手段進(jìn)行詐騙活動(dòng)。使真正的產(chǎn)權(quán)人蒙受巨大的損失。作為交易雙方，即使在簽訂合同后，各自的法律文件證明應(yīng)由各自保管好。盡量不要委托他人，本人實(shí)在不能親自辦理的，也應(yīng)委托信任的人。

房款交付是交易中最重要的環(huán)節(jié)之一，房屋不是一種普通的商品，它是以登記制來確認(rèn)產(chǎn)權(quán)歸屬權(quán)。辦理產(chǎn)權(quán)的更名手續(xù)在交易過程中起著決定性作用。如果買方不能提供有效的證據(jù)來證明買方有絕對(duì)的支付房款能力和使房款按合同約定順利到位，在買方還沒有付清房款前就辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，就等于確定了買方對(duì)該房屋擁有的合法性，很容易在以后的交易中處于被動(dòng)，造成糾紛或損失。

買賣雙方交付房款的時(shí)間和過程往往是爭論的焦點(diǎn)。買方認(rèn)為，如果先付清房款，在整個(gè)交易過程中發(fā)生問題后不能得到真正有效的房產(chǎn)手續(xù)和房屋，再追討房款很麻煩。雙方總是在相互信任上不能達(dá)成統(tǒng)一，希望找令雙方都能信任的中間機(jī)構(gòu)來進(jìn)行房款交割。

大部分交易者都選擇了代理交易的中介機(jī)構(gòu)，但是交易雙方要注意以下三個(gè)方面：交易價(jià)格是否透明，經(jīng)紀(jì)方是否暗中吃取差價(jià)；操作過程是否規(guī)范安全；中介機(jī)構(gòu)可信度的考察，是否存在著由于經(jīng)營問題而面臨倒閉或惡意欺騙卷款而逃。

如果出現(xiàn)第三種狀況，買方已付房款而賣方并沒有收到房款后果可想而知。目前已出現(xiàn)一些較為安全的房款交付方式。一種是通過銀行來擔(dān)保、交付，一種是通過政府部門進(jìn)行資金托管。